УДК 332.81:69.059.14
Техническое обследование объектов  
недвижимости
Чахоян О.С., студентки 3 курса
ФГБОУ ВО "Ивановский государственный политехнический 
университет"
Иваново, Россия
e-mail: chsusy@yandex.ru
Аннотация В статье рассмотрено техническое обследование объектов недвижимости. Техническое обследование используют для  определения  способности конструкций здания воспринять существующие или новые нагрузки, строительство или реконструкция зданий и  сооружений, его физического износа, а также это является эффективным способом выявить дефекты конструкции и спрогнозировать дальнейшее состояние объекта.
Ключевые слова: техническое обследование, техническая экспертиза, износ,                    технический отчет.
TECHNICAL INSPECTION OF OBJECTS  REALTIES
Chakhoyan O.S.,3 th year student
IN the Federal STATE budget institution "Ivanovo state Polytechnic 
University"
Ivanovo, Russia
e-mail: chsusy@yandex.ru 
Annotation The article considers the technical survey of real estate. Technical inspection is used to determine the ability of building structures to accept existing or new loads, construction or reconstruction of buildings and structures, its physical deterioration, and it is an effective way to identify structural defects and predict the future state of the object.
Key words: technical survey, technical examination, wear and tear, technical report.

Техническая экспертиза в совокупности с другими видами экспертиз направлена на получение максимального эффекта от использования недвижимости. Важнейшим составляющим является обследование строительных конструкций и систем инженерного оборудования объектов, проверочные расчеты несущей способности оснований, фундаментов и конструкции надземной части.
Техническое обследование  определяет  способность конструкций здания воспринять существующие или новые нагрузки, строительство или реконструкция зданий и  сооружений.
Техническое обследование объектов недвижимости проводится в                         случаях:
1.​ Если объект находится в аварийном состоянии.
2.​ Если срок эксплуатации здания превысил установленные нормы.
3.​ Если при наступлении страхового случая нужна экспертиза объекта, проводимая в целях определения размера компенсационных выплат.
4.​ Для определения необходимости капитального ремонта или реконструкции.
5.​ Плановое обследование зданий и сооружений, проводимое в профилактических целях. 
Главная задача регулярного или внепланового обследования зданий и сооружений заключается в определении актуального состояния всех основных составляющих объекта. В качестве побочных задач выступает оценка                              соответствия всех элементов инфраструктуры существующим нормам, стандартам, а также выводы о необходимости ремонта или реконструкции.
Основная цель технического обследования зданий – это обеспечение безопасности дальнейшей эксплуатации объектов с учётом всех объективных и субъективных факторов, влияющих на использования данного строения или сооружения по прямому назначению.
Техническая экспертиза– это комплекс мероприятий, направленных на оценку состояния здания или сооружения, его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. 
Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных  ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства.
Экспертиза объектов недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на изучение состояния, стоимости и объемов ремонта конкретного здания или сооружения.
Каждое здание и сооружение за период своего существования проходит три стадии: приспособления, нормальной эксплуатации и старения. С точки зрения развития износа объекта графически эти этапы могут быть представлены следующим образом (рис.1).
Износ объекта недвижимости характеризуется уменьшением его полезности с потребительской точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости объекта под воздействием различного рода факторов [1].

Рис.1. Стадии износа и разрушений зданий и сооружений

Существуют 3 основных вида износа: 
1) физический - связан с уменьшением его стоимости в итоге утраты собственных физических свойств (внешний вид, прочность и т. д.) при помощи естественного физического старения при использовании этого объекта                            имущества; 
2) функциональный (моральный) - это частичная утрата основными фондами потребительной стоимости ввиду удешевления их воспроизводства или ввиду более низкой производительностью в сравнении с новыми;;
3) экономический - это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так       далее) [2].
По результатам обследования и проценту физического износа определяют уровень технического состояния здания и сооружения (таблица 1).

Таблица 1
Уровень технического состояния здания и сооружения
	
Физический износ	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов	
1	2	3	4	
0-20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.	0-1	
21-40	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.	12-36	
41-60	неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.	38-90	
61-80	ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента	93-120	
81-100	негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы		

Однако, износ объекта не в полной мере определяет его техническое состояние, поскольку на него оказывают влияние и условие его эксплуатации, и изменении нормативных требований, а также изменение природно-климатических воздействий в зоне размещения объекта [4].
Техническое обследование зданий включает в себя следующие виды контроля, которые зависят от цели обследования и периода эксплуатации здания:
1) техническое обследование зданий для проектирования кап. ремонта или конструкций;
2) техническое обследование зданий для контроля состояния в процессе плановых и периодических осмотрах, а также в ходе сплошного обследования жилищного фонда;
3) техническое обследование зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации;
4) техническое обследование зданий с целью определения технического состояния реконструированных объектов;
Работы по техническому обследованию проходят в 3 этапа. 
Для начала проводится предварительное обследование зданий и сооружений. Оно включает в себя: сбор информации, определение общего состояния строительной продукции, планирование состава и объема работ для детального обследования.  Далее производиться детальное обследование.
Третьим этапом предполагает расчетные работы. Расчеты проходят с                учетом результатов полученных на обследовании, таких как наличие дефектов, отклонений от размеров, а так же коррозионного износа, действительных расчетных схем и нагрузок, реальных прочностных свойств материала, температурных воздействий, осадок грунтов и т. д [5].
Подробное описание работ на каждом этапе представлены в таблице 2.
Таблица 2
Работы по техническому обследованию	
1 этап	2 этап	3 этап	
- общий осмотр здания;
- сбор общих сведений (время строительства, срок эксплуатации);
- общая характеристика объемно-планировочного и конструктивного решения;
- характеристика систем инженерного оборудования;
- выявление особенностей технологии производства для производственных зданий; 
- определение температурно- влажностного режима помещений;
- ознакомление с архивными материала и взысканий;
- изучение материалов, ранее проводившихся на данном объекте обследований строительных конструкций.
	- обмерочные работы;
- обследование перекрытий;
- обследование фундаментов;
- обследование несущих конструкций;
-  обследование лестниц;
-  обследование кровли;
- обследование грунтов оснований;
- вскрытие конструкций, в случае необходимости.	- расчет стен;
- расчет фундаментов;
- расчет оснований;
- расчет перекрытий.	

Результатом проведения обследования является техническое заключение и технический отчет.
Технический отчет – это документ, содержащий результат обследования. В нем, как правило указывают планы и разрезы здания, конструктивные особенности здания и его элементов, фотографии, фиксирующие дефекты зданий, перечень факторов, способствующих появлению деформации, оценку прочностных и деформационных характеристик грунтов оснований и материалов конструкций. 
Техническое заключение – это заключение, произведенное по результатам обследования, в котором указывают категорию технического состояния здания и дает оценку возможности реконструкции или нового строительства. При необходимости проводиться перечень мероприятий для усиления конструкций и укрепления грунтов оснований. Как правило, техническое заключение содержит:
- описание существующего здания объемно- планировочного и конструктивного решения;
- результаты технического обследования отдельных конструкций: кровли, стен, фундаментов, а также подробное описание, их дефектов, рекомендации по дальнейшей эксплуатации;
- развернутый вывод с рекомендациями по усилениям отдельных конструкций и дальнейшая эксплуатация;
- прогнозные характеристики конструкции здания после реконструкции или перепланировки;
- графическую часть с чертежа;
- результаты лабораторных исследований и расчетная часть.
При принятии решения о проведении технического обследования,                     следует  предварительно оценить объем работ и их специфику. Обследование жилых и общественных зданий обычно проходит стандартно [5].

Библиографический список
1. Определение износа здания: URL: https://biznes-prost.ru/iznos.html    
(дата обращения: 10.07.2019). 
2. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
3. Техническая оценка объекта недвижимости:URL:  https://studfiles.net/   
preview/ 3569632/page:17/ (дата обращения: 10.07.2019).
4. Физдель И.А. Дефекты в конструкциях, сооружениях и методы их устранения. - 2-е издание, перераб.и доп. - М.: Стройиздат, 1987. - 336с.,ил.
5. Этапы проведения технической экспертизы:URL: https://science-engineering.ru/ru/article/view?id=1143 (дата обращения: 13.07.2019).