УДК 332.81+69:002
Анализ документации технической экспертизы 
объектов недвижимости
Чахоян О.С., студентки 3 курса
ФГБОУ ВО "Ивановский государственный политехнический 
университет"
Иваново, Россия
e-mail: chsusy@yandex.ru
Аннотация В статье рассмотрен анализ технической документации объектов                   недвижимости. Анализ документации имеет цель детально ознакомить с конструктивными и эксплуатационными особенностями оборудования, характером его износа, а также с объемами и причинами выполненных ремонтов оборудования, что позволяет сделать предварительную оценку доминирующего механизма повреждения оборудования, и, при необходимости внести коррективы в программу работ.
Ключевые слова: техническая документация, проектная документация, техническая экспертиза.
ANALYSIS OF DOCUMENTATION AND TECHNICAL EXPERTISE 
ESTATE OBJECT
Chakhoyan O.S.,3 th year student
IN the Federal STATE budget institution "Ivanovo state Polytechnic 
University"
Ivanovo, Russia
e-mail: chsusy@yandex.ru 
Annotation The article deals with the analysis of technical documentation of real estate. The analysis of the documentation is aimed at familiarizing in detail with the design and operational features of the equipment, the nature of its wear and tear, as well as the volumes and causes of repairs of the equipment, which allows to make a preliminary assessment of the dominant mechanism of damage to the equipment, and, if necessary, make adjustments to the work program.
           Key words: technical documentation, project documentation, technical expertise.

Проведем анализ технической документации объектов недвижимости, которая имеет ряд целей:
– проверка соответствия документации, обследуемого объекта, требованиям нормативных документов;
– поиск информации о характеристике объекта (год ввода в эксплуатацию, условия строительства и т.д.);
– определение правовой информации об объекте;
– выявление проблем при эксплуатации строительных конструкций;
– выявление скрытых работ, проведённых при строительстве;
– определение стоимости объекта (или его части);
– проверка соответствия фактически выполненного объёма работ с актами выполненных работ.
Техническую документацию можно условно разделить на проектную и эксплуатационную. К проектной можно отнести чертежи (в стадии П и РП), проекты на реконструкцию, капитальный ремонт, методы усиления, расчёты на необходимую нагрузку. Эксплуатационную документацию, в свою очередь, можно разделить ещё на две подгруппы: техническую и правовую. К первой подгруппе можно отнести: акты осмотра строительных конструкций, технический паспорт здания, журналы по эксплуатации оборудования и др; ко второй – лицензии, разрешения, страховки, свидетельства и т.д [2].
Классификация видов технической документации представлена на                      рисунке 1.

. 
Рис.1. Классификация видов технической документации
Помимо технической документации в ряде экспертиз (судебная, определение стоимости) анализу подвергается и экономическая (по авторской классификации) документация. В большинстве случаев данный вид документации рассматривается при оперативно-розыскной деятельности правоохранительными органами и независимыми судебными экспертами для выявления хищений и растрате при строительстве, реконструкции и капитальных ремонтах, на объектах, финансируемых с участием бюджетных средств. В основном экспертиза сводится к проверкам по актам выполненных работ фактического выполненного объёма работ. Однако иногда ставятся и задачи по определению качества материалов, и даже сроков выполнения СМР. При судебной экспертизе или возбуждении уголовного (административного) дела, оригиналы (в ряде случаев копии) всей документации в обязательном порядке прикладываются к материалу дела. Основные заказчики таких экспертиз контрольно-ревизионные (счётная плата, ведомственные КРУ, налоговые инспекции) и правоохранительные органы, специализирующиеся на расследованиях экономических    преступлениях.
При составлении заключения по результатам обследования необходимо указать всю предоставленную техническую документацию по объекту (с шифрами, годом, исполнителями и количеством страниц). Соответственно, в зависимости от типа экспертизы упор делается на различные виды документации. Например, при экспертизе промышленной безопасности зданий (или технических устройств) анализ документации может составить до 1/3 всего объёма проведённой экспертизы. В отдельных случаях (судебная экспертиза, экспертиза промышленной безопасности) специалисты должны прикладывать к заключению копии ряда документов, как правило, из правовой подгруппы (согласно авторской классификации) [1].
При наличии всех необходимых документов в заключении делается запись о соответствии проектной и эксплуатационной документации нормам и правилам в полной мере. При отсутствии ряда документов делается отметка «частично соответствует»; в этом случае недостающую документацию необходимо восстановить в течение времени, оговорённом в экспертизе. При полном отсутствии документации ставится отметка «не соответствует правилам и нормам».
Программа обследования составляется на основании технического задания заказчика и результатов ознакомления с проектно-технической документацией строящегося здания, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, а также заключение об инженерно-геологических изысканиях.
Ознакомление с проектно-технической документацией обследуемого здания производится с целью учета конструктивных особенностей и особенностей работы конструкций, а также выявления причин и характера дефектов [3].

Перечень технической документации, используемой при обследовании, включает:
- паспорт на здание и (или) сооружение;
- комплект общестроительных чертежей с указанием всех изменений, внесенных при производстве работ, и отметок о согласовании этих изменений с проектной организацией, разработавшей проект;
- акты приемки здания (сооружения) в эксплуатацию с указанием недоделок, акты устранения недоделок;
- акты приемочных испытаний, проведенных в процессе эксплуатации;
- технический журнал по эксплуатации здания (сооружения);
- акты на скрытые работы и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций;
- журналы производства работ и авторского надзора;
- материалы геодезических съемок;
- журналы контроля качества работ;
- сертификаты, технические паспорта, удостоверяющие качество конструкций и материалов;
- акты противокоррозионных и окрасочных работ;
- акты результатов периодических осмотров конструкций;
- акты расследования аварий и нарушений технологических процессов, влияющих на условия эксплуатации здания (сооружения)
- отчеты, документы и заключения специализированных организаций о ранее выполненных обследованиях;
- документы о текущих и капитальных ремонтах, усилениях конструкций;
- документы, характеризующие фактические технологические нагрузки и воздействия и их изменения в процессе эксплуатации;
При отсутствии рабочих чертежей, данных о свойствах материалов и других необходимых данных, составляется специальное соглашение Заказчика со Специализированной организацией на выполнение дополнительных работ. Данные по проектной документации представлены в таблице 1.
Таблица 1
Данные по проектной документации
	
для
зданий	для         бетонных             конструкций	для                               железобетонных конструкций	для                         каменных конструкций	для                                  металлических конструкций	для                            деревянных конструкций	
-наименование и назначение;
-наименование проектной организации, разработавшей проект;
-год завершения строительства;
-конструктивная схема;
-серии и марки типовых конструкций, примененных в проекте;
-монтажные схемы сборных элементов;
	- проектные классы (марки) бетона.	проектные классы (марки) бетона и арматуры; количество, диаметр, и расположение арматуры.	вид кладки;
- проектные марки камня и раствора;
-количество, диаметр, вид и расположение арматуры (для армированной кладки).	- марка или класс прочности стали, дополнительные гарантии качества стали; 
-тип сварочных электродов, марка сварочной проволоки, флюса, защитных газов; 
-диаметр, класс прочности и точности монтажных болтов; 
-для высокопрочных болтов - способ обработки поверхностей и величину контролируемого усилия;
	-порода и сорт древесины, дополнительные требования к древесине; 
-тип и марка клея для клееных конструкций; 
-марка фанеры; категория защитной обработки древесины; 
-марка или класс прочности стали, алюминиевых сплавов для металлических деталей; 

По исполнительной документации устанавливаются:
•	сроки строительства с выделением участков здания, возводимых в зимний период; 
•	заводы-изготовители конструкций; 
•	данные об отступлениях от проекта при строительстве; 
•	данные об испытаниях материалов и конструкций; 
•	данные о повреждениях конструкций в процессе строительства; 
•	данные об испытаниях конструкций.
•	наименование строительных организаций, осуществивших
строительство; 
Таким образом, была проанализирована техническая документация объектов недвижимости, детально изучены конструктивные и                              эксплуатационные особенности и характер износа недвижимости.

Библиографический список

1. Организация и проведение обследования технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений: Пособие. Томск: Изд-во «Печатная мануфактура», 2001.
2. Техническое обследование зданий и сооружений: URL:  http://www.steps.ru/article/tehnicheskoe_obsledovanie_zdaniy_i_sooruzheniy
(дата обращения: 12.07.2019).          
3. Этапы проведения технической экспертизы:URL: https://science-engineering.ru/ru/article/view?id=1143 (дата обращения: 12.07.2019).