УДК 347:254
ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Гашина Н.Ю., студентка 5 курса
ФГБОУ ВО «Ивановский государственный политехнический университет»
Иваново, Россия
e-mail: gashina1995@list.ru

Аннотация: В статье раскрывается понятие «недвижимого имущества», особенности его регулирования законодательством РФ. Проведён анализ связанных понятий с недвижимым имуществом, закреплённых в нормативно-правовых актах РФ.
Ключевые слова: Недвижимое имущество, недвижимость, движимое и недвижимое имущество, земля, земельный участок, жилое и нежилое помещение, предприятие, единый недвижимый комплекс.

THE CONCEPT OF REAL ESTATE IN RUSSIAN LEGISLATION
Garshina N. Yu., 5th year student
IN the Federal STATE budget institution “ Ivanovo state Polytechnic University”
Ivanovo, Russia
e-mail: gashina1995@list.ru
Abstract: the article reveals the concept of "real estate" and the peculiarities of its regulation by the legislation of the Russian Federation. The analysis of related concepts with real estate fixed in the normative legal acts of the Russian Federation is carried out.
Keywords: Real estate, real estate, movable and immovable property, land, land plot, residential and non-residential premises, enterprise, single real estate complex.

В советском, а затем и в российском законодательстве (до 1991 года) понятие недвижимости отсутствовало. После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечившая правовое регулирование статуса и оборота недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число федеральных законов и других нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства, включая вопросы недвижимого имущества [4].
Окончательно законодательно термин «недвижимость» был закреплён Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) 30ноября1994г.
В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положены два критерия: 
− прочная связь с землёй, т. е. невозможность разъединения объекта с земельным участком и перемещение его без несоразмерного ущерба назначению объекта; 
− отнесению имущества к разряду недвижимого в силу закона. 
В соответствии со ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество» [1].
Таким образом, под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. 
В одной из своих научных работ Е. Л. Невзгодина утверждает, что легального определения недвижимого имущества в действующем гражданском законодательстве нет. Более того, поскольку признаки недвижимости («прочная связь с землей» и «невозможность перемещения объекта без ущерба назначению»), закрепленные в ст. 130 ГК РФ, неоднозначны, оценочны и не универсальны, а разнообразие объектов недвижимости не позволяет выявить их общее сущностное свойство, дать четкое, удобное для практического применения понятие недвижимой вещи не представляется возможным.
Содержащиеся в ГК РФ признаки недвижимости представляются в целом оптимальными на данном этапе развития гражданского законодательства России. Однако, в каждом частном случае решение вопроса о том, является ли вещь недвижимой, имеет большое значение, а перед судом нередко встает вопрос о квалификации «нетипичных» объектов. 
В настоящее время можно говорить о том, что реформирование ГК РФ во многом способствует прояснению понимания сущности объектов, расположенных на земельном участке. В частности, внесенные Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в ст. ст. 133 и 134 ГК РФ изменения конкретизировали положения о неделимых и сложных вещах: сложная вещь может не быть физически единой, но различные вещи в ней должны соединяться таким образом, который предполагает их использование по общему назначению, в то время как неделимая вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав даже в том случае, если она имеет составные части, но раздел ее в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи [3].
Такая формулировка норм позволяет четко отграничивать сложные вещи от неделимых, и квалифицировать объекты, связанные с земельным участком, но не имеющие самостоятельного значения и/или функционального назначения [4].
Первым в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных, является – земельный участок. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.
Особенности земельного участка установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами. 
В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».
Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.
Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ): жилой дом или его часть; квартира или ее часть; комната. 
Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната [2].
Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:
1.	Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
2.	Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). 
Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью. Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части. Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона. 
Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).
В качестве примеров можно назвать:
•	сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
•	автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива). 
К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ) [1]. 
Библиографический список

1.	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 (дата обращения 21.01.2020);
2.	Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005 (дата обращения 21.01.2020);
3.	Федеральный закон от 4 июня 2014 г. N 142-ФЗ "О внесении изменений в статьи 6 и 30 Федерального закона "О гражданстве Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (дата обращения 21.01.2020);
4.	Ремезова И. А. К вопросу о понятии недвижимости по современному российскому гражданскому законодательству и его значении // Молодой ученый. — 2015. — №24. — С. 765-768. — URL https://moluch.ru/archive/104/24639/  (дата обращения: 23.01.2020).