УДК 332.62
Методы и составление отчета оценки недвижимости 
Голубев Н.С., студент 5 курса
ФГБОУ ВО «Ивановский государственный политехнический университет»
Иваново, Россия
e-mail: vdd.nikita@yandex.ru
Аннотация: В статье приводятся сравнительный анализ наиболее подходящей методики оценки недвижимости, а также исследуются правила составления отчета по оценки стоимости недвижимости.
Ключевые слова: рынок недвижимости, стоимость недвижимости, отчет, оценка стоимости.
Methods and preparation of real estate valuation report 
Golubev N. S., 5 th year student
IN the Federal STATE budget institution “Ivanovo state Polytechnic University”
Ivanovo, Russia
e-mail: vdd.nikita@yandex.ru
Annotation: The article provides a comparative analysis of the most appropriate method of real estate valuation, and also examines the rules for compiling a report on the valuation of real estate.
Key words: the real estate market, the value of the property, report and valuation.

Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж. 
Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке [1]. 

Методика оценки состоит из нескольких этапов: 
•	определение рыночного сегмента; аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка; 
•	факторный анализ; 
•	подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога; 
•	определение конечной стоимости. 
Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов. Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов. Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств. 
В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их: метод Ринга. 
•	Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения; 
•	Метод Инвуда. Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций; 
•	Метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход [3].
Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.
В процессе предварительной стадии оценщик:
– проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;
– анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;
– ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;
– проверяет реальность первичной информации.
В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости.
Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.
В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение [2].
Составляется отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.
Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный и доходный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

Библиографический список

1.	В.Н. Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова "Экономика недвижимости", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 1999, с. 83 – 135;
2.	Е.И. Тарасевич "Оценка недвижимости", СПб.: СПб ГТУ, 1997, 422 с.;
3.	Жилищные и земельные вопросы // Подходы и методы оценки объектов недвижимости [Электронный ресурс] URL: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/invest/podxody-i-metody-ocenki.html (дата обращения: 25.12.2019).